등기용지 중 갑구란과 을구란에 부동산의 권리관계에 관한 등기를 권리의 등기라 하고, 권리변동(예, 부동산 매매에서 매수인에게 소유권이 이전 되는 경우)의 실체법상의 효력은 권리의 등기에서 발생하는 것이다. 그리고 부동산 종류에 따라 건물등기부와 토지등기부로 구분하고 있다.
따라서 1개의 부동산에는 1용지만 원칙적으로 존재한다. 다만 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 ‘1동건물 전부에 속하는 전부’가 존재함으로서 1동건물 자체의 표제부와 각각의 구분소유(즉 각호별)의 표제부가 있다.
부동산 매매 등의 경우에는 반드시 대상목적물이 부동산등기부의 표제부상의 위치와 면적 그리고 사용목적상(건물의 경우에는 건물의 내역 즉 구조가) 정확히 기재되었는지를 확인하여야 한다. 참고로 매수인은 직접 등기소에서 해당 물건지의 등기부를 직접 발급 받던지, 대법원 인터넷 등기소에서 발급을 받아서 확인하여야 한다(이는 매도인측에서 위조·변조된 등기부를 제공할 수 있기 때문이다.).
부동산 거래의 대상 목적물의 확인을 위하여 대장(①토지대장, ②임야대장, ③일반건축물대장, ④집합건물대장 ; 면·동사무소 및 구청이나 시청 또는 전자민원 G4C (http://www.egov.go.kr/)에서 발급가능)과 등기부의 일치를 반드시 확인하여야 한다. 부동산의 물체적 상황 내지는 동일성에 관한 사항(등기부의 표제부에 기재되는 사항들)은 대장을 기초로 하고 등기는 이에 따르게 되어 있기 때문이다(부동산등기법 10호 참조).
토지에 관하여는 지적도와 토지이용계획확인서(원)를 발급받아 대장상의 기재내용을 검토하여, 토지에 대한 권리행사의 제한이 있는가를 반드시 확인하여야 한다. 이러한 것에 대하여 정확히 확인할 수 없을 시에는 가까운 공인중개사나, 법무사, 변호사들의 도움을 받는 것도 좋을 것이다.
대상목적물에 대하여는 등기부의 표제부와 각각의 대장이 일치하는지를 확인하여야 하고, 각각의 대장들을 볼 때는 지적도와 토지이용계획확인서(원)를 참조하여 대상목적물의 현장을 방문하여 부동산의 공적장부의 각각의 기재사항과 현장의 상황을 확인하여야 한다는 것이다. 끝으로 이와 관련하여 참조할 대법원 판례를 소개하고 다음 시간에는 부동산거래시 계약당사자와 관련된 주의사항을 설명하기로 한다.
참조할 대법원 판례 : 일반적으로 부동산에 관한 등기의 지번표시에 다소의 착오 또는 오류가 있다 할지라도 적어도 그것이 실질상의 권리관계를 표시함에 족한 정도로 동일 혹은 유사성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 그 등기를 유효시하고 그 경정등기도 허용된다고 할 것이고, 만일 이 표시상의 착오 또는 오류가 중대하여 그 실질관계와 동일성 혹은 유사성조차 인정할 수 없는 경우에는 그 등기는 마치 없는 것과 같은 외관을 가지므로 그 등기의 공시의 기능도 발휘할 수 없으니 이런 등기의 경정을 무제한으로 인정한다면 제3자에게 뜻밖의 손해를 가져 올 경우도 있을 것이므로 이와 같은 경우에는 경정등기를 허용할 수 없고, 그 등기는 무효라고 볼 것이다. (출처 : 대법원 2007.7.26. 선고 2007다19006,19013 판결)
<김형완 / 한국 법무평생교육원 교수>
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