일요주간 - [세제개편③] 부동산 투기는 옛말…“고령화, 월세 중심 시장변화 입각한 부동산세 변화 필요”

▲ 5일 경실련과 민주당 홍종학 의원 주최로 열린 ‘세제개편 대토론회-공평과세 실현을 위한 세제개편의 개선방향’ ⓒ일요주간

[일요주간=김진영 기자] 고령화시대와 인구감소, 1인가구 증대 등 기존 1가구1주택 기조에서 벗어나 앞으로는 임대시장(월세 중심) 변화에 발맞춰 부동산 보유세와 거래세도 점진적으로 낮추는 방향으로 정책기조도 변화해야 한다는 주장이 제기됐다.

5일 국회 의원회관에서 열린 세제개편 대토론회 ‘공평과세 실현을 위한 세제개편의 개선방향’ 3부에서 발제를 맡은 세종대학교 김수현 교수는 “핵심적으로 그동안 주택을 몇 채 가졌느냐에 따라 양도세를 차등해왔다면 앞으로는 몇 채에 따르지 말고 크기에 따라서 누진적으로 해야한다고 생각한다”면서 이같이 밝혔다.

김수현 교수는 발제 주제인 ‘부동산 보유세와 거래세의 올바른 개선방향’과 관련해 “각 나라의 세제, 금융 등 부동산 관련 제도는 각각의 배경이 있으며, 우리나라는 다른나라와는 다른 몇가지 특징들이 있다”면서 “우리나라의 부동산 시장 변화에 따른 바람직한 방향을 논의해 단계적으로 변화시키는 것이 중요하다”고 말했다.

본론에 들어가기 앞서 김 교수는 각 부동산 세금 별 특징을 일목요연하게 정리했다. 먼저 보유세인 ‘재산세’는 그 자체가 소득을 발생시키지 않음에도 불구하고 처음부터 특이하게 누진세 구조를 채택하고 있는데, 이는 일본의 영향과 더불어 호화주택을 경원시한 사회분위기 등이 반영된 것으로 볼 수 있다.

‘종합부동산세’는 보유세 강화를 위한 방안으로 마련됐으나, 기존 종합토지세가 지방 간의 세수 배분의 불형평성(서울, 강남지역 상대적 이득)을 가지고 있어 국세화됐으며 현재는 종합토지세 때보다 대토지 소유자는 오히려 세부담이 줄어든 상태다.

거래세의 일종인 ‘취득세’는 기본적으로 단일세율(비례세)로, 노무현 정부 당시 종합부동산세 도입과 함께 부분적으로 인하됐으며 부동산거래 활성화를 위해 지속적으로 인하 정책 기조가 자리한다.

‘양도소득세’는 노무현 정부에서 다주택자에 대해 양도세를 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%) 했으며 현재 항구 폐지 법안이 제출된 상태다. ‘임대소득세’는 임대용으로 활용되는 주택 중 1~2%만 해당돼 사실상 사문화된 상태로 볼 수 있다.

김수현 교수는 과도한 세금이 부동산 시장을 침체시키기 때문에 취득세를 낮추고 다주택 양도세 중과를 항구 폐지해야한다는 일부 주장에 대해 “다주택 양도세 중과를 폐지한다고 해서 전세주택 공급이 늘어나거나 이에 따라 전세금이 하향 안정되지 않는다”면서 “다주택 양도세 중과 제도는 임대소득세를 사실상 부과하지 않는데 따른 대체 세금적인 성격을 가지고 있기 때문에 임대차 관련 제도가 선진화되는 속도에 맞춰 폐지하는 것이 맞다”고 설명했다.

또 투기를 부추기는 낮은 보유세 문제를 해결하고 거래세를 낮춰야 한다는 주장에 대해서도 “보유세를 너무 빠른 속도로 높일 경우 징벌적 세금의 성격을 보일 수 있다”며 “또 누진세 구조 때문에 실효세율을 1% 내외로 높이는 것은 불가능하며, 결국 고가주택을 훨씬 올리거나 저가 주택을 따라 올려야 하는데 이미 조세저항이 강력하고 정치적으로도 저가주택의 세율 구조를 바꾸기는 어렵다”고 말했다.

이와 같은 의견을 종합하면, 향후 단계별로 재산세를 인상하되 점진적으로 재산세의 누진구조를 완화해야 하며 소득과세는 주택 호수에 따른 양도세 차등에서 양도차익의 누적크기에 따른 양도세 차등방식으로 전환해야 한다는 것이다.

김수현 교수는 “명목세수만을 가지고 취득세가 부동산 경기 침체의 원흉이라고 보는 것도 올바른 태도는 아니다. 요지는 재산과세가 누진세로 가는 바람에 소득과세 구분이 애매하게 된 것”이라고 주장했다.

향후 부동산 시장의 변화와 관련해서도 김 교수는 “경기가 불안정하고 저성장 구조로 가게 되면 자가가 늘어나기 어려운, 즉 임대가 중요하게 되고 월세가 확대되지 않겠느냐는 분석이 따른다. 상황변화는 있는데 세금을 변화하지 않고서는 안된다는 말로 귀착이 된다”고 정리했다.

이어 그는 “부동산세는 더이상 올리긴 어렵고 낮춰야 한다는 여론인데, 그에 맞는 임대시장 인프라 구축과 중요제도인 다주택 중과제에 대한 논의는 하지 않고 비정상적인 세제로만 얘기하는 것은 맞지 않다고 생각한다”고 꼬집었다.

그러면서 “부동산 세제를 통해 세수를 늘리려는 목적은 누구도 얘기하고 있지 않다. 복지재원 마련에 도움이 될 거라고도 보지 않는다. 세수를 늘리는 목적이 아니라 하더라도 조세정의, 조세원리, 부동산 시장이 가는 방향에 맞는 태도로 접근해야 한다”고 덧붙였다.

지방세연구원 김필헌 연구위원은 지방재정 확충이나 부동산경기활성화 등 거시적인 관점에서 총체적으로 따져봐야 한다는 입장을 전했다. 그는 “부동산 관련 세제가 지자체 세수 중 30%를 넘어간다. 부동산세제의 변화는 그로 인해 초래될 수 있는 지자체의 수입 변화를 충분히 감안해야 한다”면서 부동산 거래 정상화 측면에서도 “부동산 거래가 위축되고 있고 예전 주기적 사이클도 없어졌다. 취득세와 양도소득세 등도 단기적인 주택매매를 앞당기는 효과는 있으나 거래정상화에는 영향을 미친다는 의견이 많다”고 밝혔다.

월세제도로의 변화 및 인구구조문제 등 부동산 시장을 지배하는 환경변화에도 부응하는 정책적 대응이 필요하다면서 김 연구위원은 “거래세는 주로 중소주택 위주로 부담을 경감시켜주는 것이 바람직하다고 생각한다. 임대소득세 같은 경우 활성화를 위해 소득세제에 대한 개편이 있고 전반적인 세액부담이나 행정비율 등을 같이 해야 한다. 우리나라 부동산 시장이 전세구조에서 월세구조로 자연스럽게 넘어가도록 해줄 필요가 있다”고 강조했다.

과거와는 달리 ‘내집마련’을 원하는 인구가 줄었기 때문에 부동산 투기에 대한 개념을 새로 정립해야 한다는 의견도 제기됐다. 조세재정연구원 안종석 선임연구위원은 “1960년대 후반부터 부동산 투기라는 얘기가 나왔고 관련 세제의 핵심은 투기를 억제하고 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 전제하에서 이뤄졌다. 다른 한편으로는 모든 국민이 주택을 보유하기를 원한다는 전제하에 1가구1주택을 보유할 수 있도록 지원해주는 등 이 두가지가 핵심정책이었다”고 언급했다.

안 연구위원은 “하지만 앞으로는 주택가격이 계속 오를 것이라고 전망되지 않는 상태에서 굳이 사야되겠느냐고 생각하는 사람이 많아졌다. 즉 임대가 중요하게 됐다. 그렇기 때문에 그동안 부동산 투기라고 봤던 것들을 정상적인 투자의 개념으로 전환하고, 양도소득세나 재산세를 설계할때도 정상적 투자에 대한 과세로 봐야 한다”고 지적했다.

그와 같은 맥락으로, 김정식 세무사는 주택보급률의 증가로 인해 더이상 부동산은 투기의 대상이 되지 않을 것이며 주택 실소유주인 고령자들 대부분이 소득이 없기 때문에 재산세도 인하토록 해야한다고 주장했다.

건설교통부에 따르면 주택보급률(주택수/가구수)은 서울이 97.3%, 인천 103.9%, 경기 99.3%로 평균이 102.7%이다. 더욱이 인구수도 점차 감소추세에 있기 때문에 부동산 전문가들은 이미 주택이 투기의 대상이 되지 않을 것으로 예상하고 있다는 것이다.

이어 국회입법조사처 임언선 연구관도 “노인인구의 급격한 증가와 더불어 향후 노후에 대한 준비가 너무 소홀해 사회적 문제가 발생할 여지가 큰 상황”이라며 “보유세의 하나인 재산세는 적절한 수준의 단일화된 세율로 실시돼야 하겠지만 그 과세표준이 되는 공시지가의 문제도 한번쯤 짚고 넘어가야 할 문제라고 생각한다”고 말했다.

그는 “부동산 거래 활성화를 위해 거래세인 취득세를 항구적으로 인하히는 문제는 곧 국회에서 처리될 것으로 보인다”면서 “다만 다주택 중과제도는 기존처럼 주택의 수로만 고율의 양도세를 구분해 부과하지 말고 그 주택가격이 일정수준 이하라면 중과를 배제하고 일정수준 이상이라면 중과하는 방안 등 주택가격 중심으로 차등 부과하는 방안을 고려해볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

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