[일요주간=황경진 기자] 지난 2011년 3월 31일 준공된 경기 고양시 덕이지구 신동아파밀리에 아파트(총3,316세대)는 사업 초기 분양률이 92%에 달하는 등 성공적인 사업이라는 평을 받았다. 그러나 시공사인 신동아건설의 워크아웃(기업의 재무 구조 악화로 인해 이를 개선하기 위한 작업)과 부실시공 논란 등으로 입주가 늦어졌다. 이에 입주민들이 고양시청 앞에서 시위를 벌이며 아파트 하자 해결을 촉구하는 등 강력 반발했고 궁지에 몰린 건설사 측은 고양시에 하자치유를 책임지고 하겠다는 각서를 제출 하고 우여곡절 끝에 아파트 사용승인을 받아냈다.
하지만 이후에도 하자 문제가 해결의 기미를 보이지 않으면서 일부 입주민들이 계약해지 및 손해배상 소송을 제기, 분양대금 회수에 차질이 빚어졌고 시행사는 난관에 봉착했다. 지난 2012년 PF대출 만기연장마저 실패하면서 신동아 아파트는 결국 농협 등 8개의 금융기관으로 이루어진 대주은행단에 소유권이 넘어갔다. 대주단은 대출금을 돌려 받기 위해 분양대금을 미납한 아파트를 대상으로 공매(압류한 재산이나 물건 따위를 입찰이나 경매 등의 방법으로 파는 일)에 착수한 상태다.
이에 대해 시행사인 드림리츠 측은 공매의 원인을 대주단과 신동아건설의 의도적인 공모라고 주장해 파장이 일었다. 반면 대주단과 시공사 측은 시행사 측 주장이 터무니없는 허위 주장이라는 입장을 보이면서 신동아 아파트를 둘러싼 이들 간의 갈등이 첨예하게 대립하고 있는 양상이다.
고의 파산?
드림리츠 측은 대주단과 시공사가 함께 공모해 고의로 사업장을 파산시켜 아파트를 헐값에 공매처분한 것은 물론 세금마저 회피했다고 주장한다.
지난 2011년 3월 입주가 시작된 신동아 아파트는 신동아건설의 부실시공 논란과 하자보수 거부로 인해 1,700여 가구 이상의 입주가 지연됐고 이로 인해 입주민과의 대규모 소송이 진행되게 됐다.
당시 입주민들은 아파트 내부의 하자에 대해 하자치유를 촉구하는 집회를 벌이며 항의했지만 하자를 책임지겠다던 신동아건설이 사용승인 허가를 받은 이후 태도를 돌변해 하자치유를 거부하면서 입주민들과 갈등을 빚고 있다는 게 시행사와 입주민 측 설명이다.
소송이 장기화되면서 이들 중 500여 세대는 시행사인 드림리츠와 합의하면서 갈등은 해결되는 것처럼 보였다. 드림리츠는 미입주자들에게 전체 분양대금 중 80%를 완납하고 잔금을 2년 후 납부하는 조건으로 지난 2012년 7월 이들을 입주하기로 합의했다. 하지만 대주단은 자신들은 모르는 일방적 합의라며 소유권 이전을 거부해 이들의 입주도 결국 무산됐다.
대주단, 1000억 세금 회피?
그렇다면 대주단은 왜 이들의 입주를 거부했을까. 시행사 드림리츠 관계자는 <일요주간>과의 전화통화에서 "아파트사업 관련 업무약정서에 따르면 정해진 자금집행순위에 의해 세금이 1순위, 대출금이 4순위로 되어 있다"며 "이들의 분양대금이 세금 납부로 이어지는 상황이라 대주단이 반대한 것"이라고 주장했다.
아파트 사업과 관련해 시행사 드림리츠는 약 1,050억 원의 세금(부가세 300억 원, 법인세 600억 원, 지방세 150억 원)이 부과됐다.
드림리츠는 분양 초기 200억 원의 세금이 부과되자 이를 납부하기 위해 대주단에 사업비 인출을 요청했었다. 하지만 농협과 우리은행 등 대주단은 세금을 납부할 수 없다고 거절했다.
드림리츠 측 관계자는 "(자금이) 270억 원이 남아있는 것을 알고 있는 상태였지만 이들은 우리의 (사업비 인출) 요청을 거절했다"며 당시 상황을 전했다.
그 뒤 부가세와 법인세를 합쳐 890억 원의 세금이 부과돼 대주단에 자금을 요청했지만 또다시 거부했다.
대주단의 이러한 행태는 지난해 국정감사에서 지적당한 바 있다. 새누리당 김상민 의원은 "(신동아 아파트 사업관련) 대주단인 우리은행과 NH농협은행이 92%의 분양률을 달성한 아파트에 대해 무리하게 공매처분을 추진하면서 헌법상 의무인 조세납부의무를 외면하고 있다"고 추궁했다.
결국 드림리츠는 지난 2012년 11월 PF대출 만기경과로 연체가 발생됐다. 드림리츠 측 주장에 따르면 당시 대주단은 이 과정에서 당초 약정조건을 부당하게 바꿔서 시행사를 압박했다는 것.
대주단은 약정서 항목에 약정에 최우선순위로 납부하도록 되어있는 국세를 사업비 인출순위에서 제외하는 것을 조건으로 내건 것. 드림리츠는 이를 거절했고 이 때문에 사업권은 대주단에게 넘겨지게 됐다. 현재 대주단은 국세청과 소송이 진행 중에 있다.
시행사 "대주단, 시공사 공매 강행하려 해"
드림리츠 측은 대주단이 채권 회수를 위해 사업을 파산으로 몰고가며 공매를 강행한다고 주장했다. 해당 관계자는 "농협 등 대주단이 대출금 회수만을 목적으로 아파트 2,000여 가구의 공매를 강행하고 있다"며 목소리를 높였다.
그는 이어 "공매가 유찰되면 기존의 계약을 해지한 입주민들에게 수의계약으로 25%의 할인된 가격에 아파트를 헐값에 처분하는 행태는 대주단과 시공사가 세금을 포탈하기 위해 그간 계획적인 사업장 파산과 공매를 유도했던 것"이라면서 "이로 인해 이미 살고 있는 입주민들에게 피해가 크다"고 주장했다.
전체 3,000여 가구 중 공매 대상 아파트는 50%인 1,600여 가구에 이른다.
시공사인 신동아건설도 대주단과 마찬가지로 공매를 위해 시행사의 파산을 일으켰다는 의혹도 제기했다.
신동아건설은 '날림 공사' 등으로 실질 입주율이 낮아지면서 임직원 명의로 300여 가구를 분양받은 뒤 1,300억 원의 중도금을 대출 받아 공사비로 사용했고 그 대출이자로 매월 약 7억 원을 임직원 대신 물어주고 있었는데 이로 인해 신동아건설 회장이 사기대출로 형사재판을 받고 있다.
신동아 아파트 사업이 파산돼 공매처분된다면 중도금대출이 상환되어 신동아건설 회장의 형사책임의 감면과 대출이자부담을 피해갈 수 있다는 게 드림리츠 측 주장이다.
관계자는 "직원명의를 이용한 허위 분양으로 인한 형사처벌의 우려를 해소하기 위해 (신동아건설) 회장이 대주단과 함꼐 신동아 아파트 사업장을 파산시켰다"고 주장했다.
결국 아파트 사업장이 파산되면서 신동아건설은 연대보증으로 부담하던 중도금대출금 1,300여억 원을 상환하지 않게 됐다.
입주민 "재산권 행사 불가, 집값 폭락 등 피해 막심"
이러한 피해는 입주민들에게도 미쳤다. 분양대금의 부가세 200억 원을 대주단이 납부하지 않아 입주민들은 분양대금 외에 세금을 더 냈음에도 아파트 등기부 등본에 토지에 대한 등기 항목이 나타나지 않은 것.
신동아 아파트 사업부지는 현재 국세청으로부터 토지소유권이전청구권이 압류되어 토지는 등기되지 않은 채 건물만 보존등기 돼있다. 때문에 매매를 할 수 없는 상황이다. 입주민들은 3억 원이 넘는 땅값에 3,000만 원이 넘는 부가세를 내고도 재산권 행사가 불가하다.
입주민들은 관리비와 각종 공공요금을 지불하고도 체납돼 단전사태가 벌어지기도 했다.
이 때문에 입주민들은 대주단과 시공사의 공매 진행에 대해 반발이 크다. 입주민들은 지난해 3월 기자회견과 집회 등을 열며 공매를 강행한 대주단에게 강하게 항의했다.
당시 입주민들은 "공매로 아파트 가격이 폭락하는 것은 물론 세금 체납에 따른 압류 처분으로 토지 등기도 못하게 돼 입주민들의 피해가 크다"며 "농협, 우리은행 등은 공매 강행을 통해 세금을 안 내려는 꼼수를 부리는 등 채권 회수에만 몰두하고 있다"고 주장했다.
부동산 업계는 신동아 아파트의 공매처분으로 아파트 가격이 최대 50%까지 하락할 것으로 내다봤다.
대주단·시공사 "시행사 주장, 사실과 다르다"
시공사와 대주단은 시행사인 드림리츠와 입주민들의 주장에 대해 사실이 아니라고 반박했다. 시공사인 신동아건설 담당자는 <일요주간>과의 통화를 통해 "분양을 책임지는 시행사만의 문제일 뿐, 시공사랑 관계없다"고 답변했다.
해당 담당자는 부실시공에 대해서 "당시 전수검사를 비롯해 2건의 하자보수를 진행했다"면서 "입주민들 중 몇몇 사람이 분양계약을 해지하기 위해 의도적으로 사용승인 못 받도록 방해한 것"이라고 말했다. 그러면서 그는 "이미 이 사건의 소송건도 마무리가 된 상황"이라고 전했다.
그는 임직원들의 허위 분양에 관해서는 "직원들이 원해서 분양을 받은 것이지. 허위 분양은 사실이 아니다"라고 해명했다.
대주단인 농협은 지난해 반론보도문을 발표하며 사실이 아님을 밝혔다. 농협 측은 "대주단과 시공사가 드림리츠를 파산시켰다는 주장은 사실과 다르다"고 선을 그었다.
농협은 "드림리츠가 사업수행능력이 부족했고 부동산경기 침체로 인해 많은 계약자들이 계약해지를 요구하는 등의 문제일 뿐 대주단의 의도적인 행위는 없었다"고 밝히며 "대주단이 공매절차를 진행하는 것은 파산위기에 직면한 드림리츠가 대출원리금 상환을 연체하고 있기 때문에 진행된 것"이라고 덧붙였다.
계약자의 입주를 막고 있다는 주장에 대해선 "드림리츠가 잔금지급을 일방적으로 2년간 유예해 준 계약자는 잔금을 납부한 때만 입주가 가능하다"며 "법원 역시 잔금 미납 계약자들과의 분양계약을 해제하고 아파트 공매를 진행하는 것이 적법하다고 판결을 선고했다"고 밝혔다.
한편 <일요주간>은 농협 측 입장을 듣기 위해 접촉을 시도했지만 담당자가 취재에 응하지 않아 입장을 들을 수 없었다.
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