일요주간 - 이지스자산운용, 하반기 상업용 부동산 ‘양극화’ 심화…임차인·자본 모두 우량 자산으로

전략리서치실, ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 발간
신규 공급은 ‘멈춤’, 자본 유입은 ‘가속’…해외 자본이 거래 73% 차지

▲ 이지스자산운용 2026년 하반기 상업용 부동산 전망 보고서 요약표(이미지=이지스자산운용)

 

이지스자산운용이 올해 하반기 상업용 부동산 시장의 핵심 흐름으로 ‘양극화’를 꼽았다. 임차인은 대형·우량 자산으로, 투자 자본은 전력과 인허가 등 핵심 경쟁력을 갖춘 자산으로 이동하며 자산 간 격차가 구조적으로 확대될 것이라는 분석이다.

이지스자산운용 전략리서치실은 10일 발표한 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에서 오피스, 물류센터, 호텔, 데이터센터 등 전 섹터에서 우량 자산 선별 흐름이 강화될 것으로 전망했다.

시장 환경 변화도 양극화를 심화시키는 요인으로 지목됐다. 미국 Core PCE 물가는 5월 3.4%로 3년 만에 최고치를 기록했고, 한국은행도 7월 기준금리를 2.75%로 인상하며 3년 6개월 만에 긴축 국면으로 전환했다. 실물경기는 수출 호조로 비교적 견조하지만, 금리 상승에 따른 조달 비용 부담과 변동성 확대에 대비가 필요하다는 진단이다.

반면 금리 상승과 대출 축소는 대체자본에는 기회 요인으로 작용하고 있다. 글로벌 시장에서도 자금이 상위 운용사와 우량 자산에 집중되는 흐름이 뚜렷하다. 지난해 글로벌 부동산 펀드레이징은 19% 증가했지만 상위 20개 운용사의 평균 규모는 51% 늘어난 반면, 나머지는 30% 감소했다. 자산뿐 아니라 운용사의 조달력 자체가 투자 판단 기준으로 부상하고 있다는 의미다.

국내에서도 은행권 부동산 금융 공급 축소가 이어지고 있다. 건설·부동산업 대출은 1.5% 감소했고 PF 대출은 9.1% 줄었다. 이지스자산운용은 리파이낸싱 수요 확대 등을 고려할 때 대출 펀드 시장 규모가 연간 32조~45조 원 수준을 유지할 것으로 전망했다.

오피스 시장에서는 규모에 따른 양극화가 뚜렷하다. 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%지만, 1만 평 이상 대형 오피스는 5.7%로 하락한 반면 5000평 미만은 7.8%로 상승했다. 임대료도 전년 대비 5.1% 오르며 초대형 자산 중심으로 상승폭이 확대됐다. 향후 공급도 대형 자산 위주로 예정돼 프라임급 쏠림 현상은 더 심화될 전망이다.

물류센터 역시 대형과 소형 간 격차가 확대되고 있다. 대형 물류센터 임대료는 연 3.8% 상승했지만 소형은 2.5% 하락했다. 공사비 상승과 규제 강화로 초대형 신규 공급은 사실상 중단된 상태다. 지난해 거래의 73%는 해외 투자자가 차지하며 우량 자산 선별이 강화됐다.

호텔 시장은 외국인 관광객 증가와 제한적 공급으로 호황을 이어가고 있다. 지난해 방한 외국인은 1894만 명으로 역대 최대를 기록했지만 객실 공급은 제한적이다. 이에 따라 객실점유율과 매출이 상승했고, 올해 1분기 호텔 거래 규모도 전년 대비 269% 증가했다.

데이터센터는 전력과 인허가 확보 여부가 핵심 경쟁력으로 부상했다. AI 수요 확대로 시장은 성장하고 있지만 전력 공급은 수요의 64% 수준에 그칠 전망이다. 수도권 규제 영향으로 공급은 외곽 중심으로 재편될 가능성이 크다. 다만 국고채 대비 약 2%포인트 높은 수익률로 투자 매력은 유지되고 있다.

결국 하반기 상업용 부동산 시장에서는 ‘어떤 자산을 고르느냐’와 ‘자금을 어떻게 조달하느냐’가 성과를 좌우할 전망이다. 오피스는 규모와 입지, 물류는 임대 경쟁력, 호텔은 제한된 공급, 데이터센터는 전력 확보 여부가 핵심 기준으로 떠오르고 있다.

이지스자산운용은 하반기 핵심 키워드로 ‘양극화’를 제시하며, 임차인과 자본 모두가 우량 자산으로 집중되는 흐름이 전 섹터에서 나타나고 있다고 진단했다. 금리와 조달 환경의 불확실성이 커질수록 시장은 더욱 선별적으로 재편되며, 우량 자산과 자금 운용 역량을 갖춘 투자자에게 기회가 집중될 것으로 전망된다.

 

일요주간 / 김완재 기자 ilyoweekly@daum.net 

 

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