일요주간 - 금리 오르는데 서울 집값은 14.5% 껑충… 국토연 ＂단기 하락 전환 주시해야＂

국토연구원, ‘금리 상승기 주택시장 변동성’ 분석… 기준금리 0.25% p 인상 시 6개월 뒤 전국 아파트 가격 1.2% 하락
금리상승국면에서는 가격 하락 영향 상대적으로 단기에 집중… 취약차주 금융건전성·주택시장 자금 유입 경로 점검 필요

▲ (사진=newsis)

 

최근 기준금리 인상이 다시 시작되면서 금리 변화가 주택시장에 미치는 영향에 대한 점검 필요성이 커지고 있다. 국토연구원은 금리 상승 국면에서 금리 충격에 따른 주택가격 하락 여파가 상대적으로 단기간에 크게 나타난다고 분석했다. 이에 따라 기준금리뿐만 아니라 시장금리와 주택담보대출금리, 유동성, 가계부채 및 연체 동향 등을 종합적으로 점검할 필요가 있다고 제언했다.

국토연구원(박진백 부연구위원, 박천규 토지·주택·건설연구본부장, 전성제 부동산시장정책연구센터장)은 지난달 23일 발간한 ‘국토이슈리포트 No.95’를 통해 ‘금리 상승기 주택시장 변동성: 분석과 시사점’ 보고서를 발표했다.

보고서에 따르면 한국은행은 올해 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%p 인상해 3.00%로 운용 중이다. 기준금리 인상에 앞서 시장금리와 대출금리도 먼저 상승하는 흐름을 보였다. 금리 상승은 주택 구입자의 자금 조달 비용과 원리금 상환 부담을 가중시켜 주택 수요와 가격 전반에 영향을 미치는 핵심 요인으로 꼽힌다.

◇ 주요국 금리 인상 속에 한국도 금리 상승 국면 진입… 금리 상승에도 최근 서울 집값은 상승세

보고서는 최근 금리 상승의 배경으로 올해 들어 발생한 중동 전쟁에 따른 유가 급등과 물가 상승 압력을 짚었다. 주요국 중앙은행들이 기준금리 인하를 멈추고 다시 인상으로 돌아서는 상황에서, 한국 역시 올해 7월과 8월 기준금리를 연속 인상하며 금리 상승 국면에 들어섰다.

미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 지난 16일 물가상승률이 여전히 높은 수준이라고 평가하며 금리 목표범위를 3.75~4.00%로 0.25%p 올렸다. 올해 말 금리 전망 중간값 역시 4.1%로 현 수준을 상회해 연내 추가 인상 가능성을 내비쳤다고 보고서는 설명했다.

유럽중앙은행(ECB) 또한 중동 분쟁에 따른 물가 압력으로 물가가당분간 목표치를 크게 상회할 것으로 전망해 올해 6월에 이어 9월에도 정책금리를 0.25%p 인상했다. 일본은행(BOJ) 역시 유가 상승과 엔화 약세에 따른 물가 압력 등을 이유로 올해 6월과 9월에 각각 정책금리를 0.25%p 올려 1.25%까지 높였다.

우리나라 역시 지난 2024년 10월부터 이어져 온 기준금리 인하 기조를 끝내고, 올해 7월과 8월에 각각 0.25%p씩 인상하면서 1999년 이후 일곱 번째 금리 상승 국면에 진입했다.

올해 8월 소비자물가 상승률은 3.1%로 물가안정목표인 2.0%를 넘어섰다. 한국은행은 수출 호조와 내수 회복세를 바탕으로 올해 경제성장률을 3.3%로 전망하는 한편, 물가상승률이 상당 기간 목표치를 웃돌 것으로 예상해 기준금리를 인상했다고 보고서는 풀이했다.

또한 한국은행이 물가와 성장 흐름, 금융안정 상황 등을 종합적으로 살피며 향후 기준금리의 추가 인상 시기와 속도를 결정하겠다고 밝힌 가운데, 국고채 3년물 금리도 올해 8월 기준 3.79%로 기준금리를 상회하고 있다. 이에 따라 향후 기준금리 경로와 시장금리의 움직임을 함께 주시할 필요가 있다고 지적했다.

일반적으로 금리가 오르면 자금 조달 비용이 커져 주택 수요와 가격을 하향 안정화시키는 방향으로 작용한다. 실제로 직전 기준금리 인상기였던 2021년 8월 이후 서울 아파트 실거래가격은 인상 시작 15개월 만에 20.0% 하락했다.

그러나 이번 금리 상승 국면에서는 종전과 다른 양상이 나타나고 있다. 지난해 하반기부터 시장금리가 올랐음에도 서울 아파트 실거래가격은 올해 7월 기준 전년 동월 대비 14.5% 오르는 등 상승세를 이어갔다.

국토연구원은 이러한 특수한 상황에서 이번 금리 상승 국면에 주택시장이 어떻게 반응할지 파악할 필요가 있다고 보고, 금리 상승과 유동성 변화 등 금융 여건의 변동이 주택시장에 미치는 영향을 다각도로 분석했다.

본 보고서의 목적은 최근 기준금리 인상이 재개된 환경에서 금리 변화가 주택시장에 미치는 영향을 실증적으로 파악하고, 금리 상승 국면에서 나타나는 주택가격 변동의 특성을 규명하는 데 있다. 아울러 금리와 밀접하게 연동되는 유동성 여건 등을 종합적으로 고려해 주택시장 관리를 위한 정책적 시사점을 도출하는 데 초점을 맞췄다.

◇ 금리 0.25%p 상승 시 전국 아파트 가격 6개월 뒤 1.2% 하락… 금리 상승 국면에서는 가격 하락 영향이 더 빠르게 가시화

국토연구원은 금리 충격에 대한 아파트 매매가격 반응이 국면별로 어떻게 다른지 분석하기 위해 ‘LST-VAR(로지스틱 평활전이 벡터자기회귀 모형)’을 활용했다.

분석에는 동행종합지수 증가율, 소비자물가 상승률, CD(91일) 금리, M2 증가율, KB 아파트 매매가격지수 변동률 등 5개 주요 변수를 적용했다. 분석 기간은 올해 1월부터 7월까지 총 247개월이다.

금리 국면은 기준금리의 직전 변동 방향을 기준으로 ‘금리 상승 국면’과 ‘금리 하락 국면’으로 구분했다. 기준금리가 인상된 시점부터 다음 변동 시점까지를 금리 상승 국면으로, 인하된 시점부터 다음 변동 시점까지를 금리 하락 국면으로 설정했다.

1999년 5월부터 올해 8월까지 총 328개월을 대상으로 분류한 결과, 금리 상승 국면과 금리 하락 국면은 각각 7회씩 나타났으며, 총기간은 각각 144개월과 184개월로 집계됐다.

전체 기간을 대상으로 분석한 결과, 금리가 0.25%p 인상되는 충격이 가해졌을 때 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -0.5%, 12개월 뒤 -0.9%, 24개월 뒤 -1.2%로 나타났다.

금리 인상에 따른 주택가격 하락 효과는 일정한 시차를 두고 가시화되었으며, 충격 이후 6개월부터 20개월까지는 유의미한 영향력을 보였다. 반면 24개월 이후에는 신뢰구간 상한이 0.0에 도달하면서 통계적 유의성이 약화되었고, 36개월 뒤 누적 반응은 -1.5%로 분석됐다.

국면별 분석에서는 금리 상승 국면에서 금리가 오르면 주택가격이 하락하고, 금리 하락 국면에서 금리가 내리면 주택가격이 상승하는 경향이 명확히 확인됐다.

특히 금리 상승 국면에서 금리가 0.25%p 상승하는 충격을 가했을 때, 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%로 집계됐다.

6개월과 12개월 뒤의 가격 하락 반응은 통계적으로 유의했으나, 24개월 뒤(-0.9%)의 반응은 통계적 유의성이 떨어졌다.

반대로 금리 하락 국면에서 금리가 0.25%p 하락하는 충격을 가했을 경우에는 아파트 매매가격이 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 상승하는 것으로 파악됐다. 세 시점 모두 통계적으로 유의미했으며 상승 폭이 지속적으로 확대되는 양상을 띱었다.

이에 대해 보고서는 금리 상승 국면에서는 주택가격 하락 효과가 상대적으로 단기간에 크게 가시화되는 반면, 전체 기간 관점에서는 하락 여파가 더 긴 시차를 두고 완만하게 미친다고 설명했다.

 

 

일요주간 / 최종문 기자 joing-mon@hanmail.net 

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